De overheid geeft aan dat de ruimtelijke ordening van de agrarische sector moet veranderen. De provincie scherpt de voorwaarden aan en huisvesting moet worden aangepast, schrijft ABAB Accountants en Adviseurs. Wijzigingen in regelgeving die invloed hebben op de gebruikswaarde van gebouwen, hebben gevolgen voor de economische waarde van de gebouwen. En dus voor de waarde in het kader van de WOZ-waarde. Dat wordt bij de taxatie vaak onvoldoende onderkend!
WOZ-waarde bepaalt afschrijving
De WOZ-waarde speelt naast de onroerend zaakbelasting een belangrijke rol als grondslag voor de inkomstenbelasting en de erf- of schenkbelasting. In de vennootschapsbelasting is deze impact van de WOZ-waarde nog groter. De afschrijving in de vennootschapsbelasting is namelijk beperkt tot aan de bodemwaarde van 100 procent van de WOZ.
De bodemwaarde bepaalt de omvang van de ruimte voor afschrijvingen. Deze aftrekpost is nodig om geld te kunnen reserveren voor vervanging en verbeteringen. Wanneer er aan een ondernemer nieuwe vergaande milieu- en dierenwelzijnseisen opgelegd worden ten aanzien van de bedrijfsgebouwen, moet er ook ruimte zijn om dit geld in de bedrijfsvoering daarvoor te reserveren.
Invloed van wet- en regelgeving rondom WOZ-waarde
In de agrarische sector zijn er meerdere aspecten bepalend voor de waarde van het woonhuis en de bedrijfsgebouwen. Naast de reguliere zaken als de onderhoudstoestand van het woonhuis en bedrijfsgebouwen en het marktsentiment ook nog een aantal cruciale factoren een belangrijke rol. Het is van belang om per object te beoordelen of de voorwaarden in wet- en regelgeving voldoende zijn meegenomen in de waardebepaling. Bepaalde wet- en regelgeving kan de ontwikkeling van het bedrijf vertragen of zelfs blokkeren, waardoor de waarde van het object drastisch naar beneden moet worden bijgesteld.
Praktijkvoorbeeld
Een goed voorbeeld hiervan zijn de bedrijfsgebouwen in de veehouderij. Als gevolg van strengere wet- en regelgeving zijn er voor verschillende gebouwen op korte termijn aanpassingen noodzakelijk om nog functioneel gebruikt te kunnen worden. Deze factoren worden door de Waarderingskamer weliswaar onderkent als men de taxatiewijzer raadpleegt, maar deze factoren worden in de praktijk door taxateurs vaak onvoldoende meegewogen in de waardebepaling van het object. De kengetallen in de taxatiewijzer zijn daarnaast gebaseerd op landelijke cijfers en houden geen rekening met uiteenlopende regionale verschillen.
Lagere WOZ-taxaties noodzakelijk
ABAB Accountants en Adviseurs is van mening dat er als gevolg van beleidsaanpassingen fors lagere WOZ-taxaties noodzakelijk zijn. Ze gaan met name inzetten op een juiste waardering van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen waarvoor geen alternatieve aanwendingsmogelijkheden zijn. Gemeenten kennen in de WOZ-beschikking aan de verouderde stallen doorgaans een waarde toe. Maar in de praktijk hebben deze gebouwen helemaal geen waarde. Ze zijn op basis van de bestemming onverkoopbaar en zeker in de krimpgebieden ontbreken de alternatieve aanwendingsmogelijkheden. De taxateur baseert zich op het feit dat de verouderde stal nog altijd voor iets andere gebruikt kan worden, een caravanstalling of een groepsaccommodatie.
Het idee dat de verouderde stal nog altijd voor iets anders gebruikt kan worden, is in de praktijk niet realistisch. Aan het einde van de gebruiksperiode hebben gebouwen echt geen waarde meer. Bovendien hebben veel van die gebouwen ook nog een probleem met asbest. Het is duidelijk dat het saneren van asbest eveneens een forse kostenpost bevat.
Bron: ABAB
